অধ্যায় ১১৮, হংকং প্রপার্টি (২)

এই বিশটিরও বেশি সুউচ্চ ভবনের মধ্যে মাত্র দু-একটি সত্তর দশকে নির্মিত। বাকি অধিকাংশ ভবনই ১৯৮৪ সালে চীন-ব্রিটিশ যৌথ ঘোষণা স্বাক্ষরিত হওয়ার পর হংকংয়ের প্রত্যাবর্তনের সময় নিশ্চিত হওয়ার পর তৈরি হয়েছে। এই দশ বছরেরও বেশি সময় ধরে ব্রিটেন একদিকে গোপনে ও প্রকাশ্যে প্রচার চালিয়েছে যে, প্রত্যাবর্তনের পর হংকংয়ের ভবিষ্যৎ অন্ধকার। তারা পুঁজি ও জ্ঞানসম্পন্ন হংকংয়ের ধনী এবং মধ্যবিত্ত শ্রেণিকে বিদেশে অভিবাসনের জন্য প্ররোচিত করেছে, যাতে হংকংয়ের সম্পদ ও মেধাশূন্য করা যায়। অন্যদিকে, তারা উন্মত্ত রিয়েল এস্টেট নীতি গ্রহণ করেছে। এই আপাতদৃষ্টিতে স্ববিরোধী নীতির পেছনে কোনো গভীর ষড়যন্ত্র নেই—এমনটা ভাবা কঠিন।

পথে চলার সময় সর্বত্রই নির্মাণকাজ চোখে পড়ছিল। নির্মাণাধীন প্রকল্পগুলোর মধ্যে রয়েছে ৩৪৬ মিটার উঁচু ৭৩ তলা বিশিষ্ট ‘সেন্ট্রাল প্লাজা’ (১৯৯৮ সালে সম্পন্ন হওয়ার কথা), ২৮৩ মিটার উঁচু ৬২ তলা বিশিষ্ট ‘চেউং কং সেন্টার’ (১৯৯৯ সালে সম্পন্ন হবে) এবং ২৩০ মিটার উঁচু ৫৬ তলা বিশিষ্ট ‘কসকো টাওয়ার’ (১৯৯৮ সালে সম্পন্ন হবে) ইত্যাদি।

এর পাশাপাশি বিশাল সব পৌর প্রকল্পও নির্মাণাধীন রয়েছে, যেমন হংকং আন্তর্জাতিক বিমানবন্দর, সিংহ মুন ব্রিজ, মা ওয়ান ভায়াডাক্ট ইত্যাদি। এগুলোর সবই ১৯৯৭ সালের মধ্যে শেষ হওয়ার কথা।

এত বিপুল সংখ্যক এবং ব্যয়বহুল এই পৌর প্রকল্পগুলো হংকংয়ের কোষাগার প্রায় শূন্য করে ফেলেছে। প্রকল্পের মূল ঠিকাদারদের অধিকাংশই ব্রিটেন ও তাদের অংশীদারদের মধ্য থেকে এসেছে। এটি স্পষ্টতই উপনিবেশবাদীদের শেষ মুহূর্তের疯狂 লুটপাট। এর উদ্দেশ্য ছিল চীন যখন হংকংয়ের দায়িত্ব গ্রহণ করবে, তখন তাদের হাতে যেন কোনো আর্থিক ভিত্তি না থাকে—এমন একটি ভঙ্গুর অবস্থা রেখে যাওয়া। একই সঙ্গে, এটি চীনের মূল ভূখণ্ডের সাথে হংকংয়ের বিশাল পার্থক্যকে দৃশ্যমান করে তোলার একটি কৌশলও বটে। এক ঢিলে অনেক পাখি মারার মতো অবস্থা।

তবে তারা ভাবতেও পারেনি যে, খুব অল্প সময়ের মধ্যেই মূল ভূখণ্ডে এর চেয়েও উন্মত্ত সব অবকাঠামোগত উন্নয়ন শুরু হবে। চীনের বিভিন্ন শহর, এমনকি দ্বিতীয় সারির শহরগুলোতেও যে উন্নয়ন দেখা যাবে, তা হংকংয়ের নির্মাণশৈলী থেকে কোনো অংশে কম হবে না।

সাত ঘণ্টারও বেশি সময় ব্যয় করে মা ইউ হংকংয়ের প্রধান জায়গাগুলো ঘুরে দেখলেন। রাতের খাবারের পর হোটেলের ছোট কনফারেন্স রুমে তিনি সফরসঙ্গীদের নিয়ে একটি বৈঠক ডাকলেন।

“সফরে এসে আপনাদের বিশ্রামের সময় নষ্ট করতে হচ্ছে, সেজন্য আমি দুঃখিত। এখন ছোট একটি বৈঠক করব, দুটি বিষয় নিয়ে। প্রথমটি হলো, হংকংয়ের রিয়েল এস্টেট সম্পর্কে আপনাদের অনুভূতি। দ্বিতীয়টি হলো, আগামী সময়ের কাজের পরিকল্পনা।”

তিনি তার সাথে থাকা একমাত্র নারী প্রশাসনিক সহকারী ঝেং রংকে নির্দেশ দিলেন স্ট্যান্ডার্ড চার্টার্ড ব্যাংক থেকে সংগৃহীত সম্পত্তির নথির অনুলিপি সবার মাঝে বিতরণ করতে। ব্যাংক ও আর্থিক প্রতিষ্ঠান অধিগ্রহণের বিষয়টি তিনি কর্মীদের সাথে আলোচনা করতে চাননি, কারণ এটি তার ভেতরের গোপন একটি বিষয় এবং ‘ব্লু স্টার এন্টারপ্রাইজ’-এর একটি গুরুত্বপূর্ণ অংশ। তাই যে কোনো মূল্যে তাকে এই অধিগ্রহণের মাধ্যমে ব্যাংকিং লাইসেন্স নিশ্চিত করতে হবে। হংকংয়ে আসার এটাই তার প্রধান উদ্দেশ্য।

“আমি হংকংয়ে ফেরার পর যে তথ্য সংগ্রহ করেছি, তার বিশ্লেষণ বলছে, হংকংয়ের রিয়েল এস্টেট খাত এখন এক উন্মত্ত যুগে প্রবেশ করেছে।”

মা ইউ তরুণ বক্তার দিকে তাকিয়ে তার তথ্যগুলো মনে করার চেষ্টা করলেন। তার নাম গুয়ান ঝিওয়েই। জন্ম গুয়াংডং প্রদেশে, স্নাতক হংকং ইউনিভার্সিটি থেকে। ব্রিটেনে অর্থনীতিতে স্নাতকোত্তর শেষ করে ছয় মাস আগে ব্লু স্টার গ্রুপে যোগ দিয়েছেন। তিনি হংকংয়ে আগত তিনজন সহকারীর একজন। তার বক্তব্য ছিল আঞ্চলিক অর্থনীতির দৃষ্টিকোণ থেকে। মা ইউ তাকে উৎসাহিত করার জন্য ইশারায় চালিয়ে যেতে বললেন।

“রিয়েল এস্টেট হংকংয়ের প্রধান শিল্প। এটি অর্থনৈতিক শক্তির অন্যতম বড় চালিকাশক্তিও বটে। হংকং এমন একটি শহর যা রিয়েল এস্টেটের ওপর পুরোপুরি জিম্মি।”

“১৯৬৯ সাল থেকে দশ বছর মেয়াদী আবাসন পরিকল্পনা ও নিজস্ব আবাসন প্রকল্পের বাস্তবায়নের ফলে রিয়েল এস্টেট হংকংয়ের অর্থনীতিতে প্রবেশ করে। ১৯৯১ থেকে ১৯৯৫ সালের মধ্যে সম্পত্তির দাম প্রায় চার গুণ বেড়েছে। আর যদি ১৯৮৫ সালে রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুত্থান থেকে হিসাব করা হয়, তবে ১৯৯৫ সাল নাগাদ দাম ৯ থেকে ১০ গুণ বেড়েছে। এর ফলে হংকং টানা নয় বছর ধরে বিশ্বের সবচেয়ে ব্যয়বহুল আবাসন বাজারের তালিকায় শীর্ষস্থান দখল করে আছে, যা সাধারণ মানুষের সাধ্যের বাইরে।”

“তাহলে আপনার কি মনে হয় দাম আরও বাড়বে?” মা ইউ প্রশ্ন করলেন।

“এটি…” গুয়ান ঝিওয়েই কিছুক্ষণ ইতস্তত করে দৃঢ়তার সাথে উত্তর দিলেন: “আমি ব্যক্তিগতভাবে মনে করি দাম আরও বাড়বে। এর প্রধান কারণগুলো হলো: জনসংখ্যা বৃদ্ধি, জমির ওপর অতিরিক্ত নিয়ন্ত্রণ, শিথিল আর্থিক পরিবেশ এবং আন্তর্জাতিক ফটকাবাজদের উপস্থিতি। এই কারণগুলো দূর না হলে দাম কমার সম্ভাবনা নেই। তার ওপর প্রত্যাবর্তনের পর মূল ভূখণ্ডের প্রচুর কোম্পানি বা ব্যক্তি হংকংয়ে বসতি স্থাপন করবে, যা চাহিদাকে আরও বাড়িয়ে দেবে।”

মা ইউ এটা শুনে দিনের বেলা দেখা ভবনগুলোর নির্মাণের তারিখের কথা ভাবলেন। প্রায় সবই ৮৪ সালের পরের। আসলে গোপনে কোনো এক অদৃশ্য শক্তি গভর্নর হাউসের নীতির সাথে মিলে হংকংয়ের আবাসন বাজারকে পাগলা ঘোড়ার মতো বাড়িয়ে তুলেছে।

গত দুই বছর ধরে প্রত্যাবর্তনের আশঙ্কায় কিছু আতঙ্কিত বিক্রয় হয়েছে, যার ফলে দাম কিছুটা ওঠানামা করেছে, কিন্তু হ্রাস খুব একটা বেশি নয়। কোনো অঘটন না ঘটলে, আগের জীবনের তথ্যানুযায়ী, আগামী বছরও দাম পাগলাটে গতিতে বাড়বে। অবশ্যই, এখন শিখর খুব বেশি দূরে নয়।

“সবচেয়ে বড় কথা হলো, রিয়েল এস্টেট হংকংয়ের অর্থনীতির বিশাল অংশ দখল করে নিয়েছে। বিনিয়োগ ও খরচ মিলিয়ে হংকংয়ের জিডিপির ৩০ শতাংশের বেশি এই খাতের ওপর নির্ভরশীল। জমি বিক্রির পাশাপাশি সরকার সরাসরি বা পরোক্ষভাবে জমি ও বাড়ির ওপর নানা ধরনের কর আরোপ করে। এর মধ্যে রয়েছে স্ট্যাম্প ডিউটি, বায়ার স্ট্যাম্প ডিউটি, প্রপার্টি ট্যাক্স, ল্যান্ড রেন্ট ইত্যাদি। এছাড়া ডেভেলপারদের মুনাফার ওপর কর তো আছেই।”

“সংক্ষেপে, গভর্নর হাউস এত বড় আয়ের উৎস হাতছাড়া করতে চাইবে না। নীতিগতভাবে তারা দাম বাড়াতে উৎসাহিতই করছে।”

মা ইউ তার কৃত্রিম বুদ্ধিমত্তা ‘শিং এর’ কাছ থেকে পাওয়া তথ্যের সাথে গুয়ান ঝিওয়েইয়ের মতামতের মিল খুঁজে পেলেন। হংকং সরকার জমি ও রিয়েল এস্টেট সংক্রান্ত করের ওপর ব্যাপকভাবে নির্ভরশীল। এই বছর থেকে শুরু করে একবিংশ শতাব্দীর বিশের দশক পর্যন্ত, এই দুই-তিন দশকে জমির দাম থেকে প্রাপ্ত রাজস্ব হংকং সরকারের মোট আয়ের প্রায় ২০ শতাংশ ছিল, যা সর্বোচ্চ পর্যায়ে ৩৬ শতাংশে পৌঁছেছিল।

প্রত্যাবর্তনের পর চিফ এক্সিকিউটিভ তুং চিয়ান হুয়া হংকংয়ের অর্থনীতির ওপর এই রিয়েল এস্টেট নীতির ক্ষতিকর প্রভাব বুঝতে পেরেছিলেন। তিনি সাধারণ মানুষের আবাসন সংকট দেখে বলেছিলেন: “আমি হংকংয়ের আবাসন নীতি পরিবর্তন করব। এই অমানবিক পরিস্থিতি আর চলতে দেওয়া যায় না।”

তিনি ৮৫ হাজার ইউনিট পাবলিক হাউজিং তৈরির নীতি গ্রহণ করেছিলেন। কিন্তু দুর্ভাগ্যবশত, নীতিটি ঘোষণার পরপরই আর্থিক সংকট দেখা দেয়। সব মিলিয়ে আবাসন বাজারে ধস নামে, স্বার্থান্বেষী মহল প্রতিবাদ শুরু করে এবং শেষ পর্যন্ত এই জনকল্যাণমুখী নীতি ব্যর্থতায় পর্যবসিত হয়। হংকংয়ের রিয়েল এস্টেট বাজার পুনরায় তথাকথিত ‘বাজারের’ হাতে নিয়ন্ত্রিত হতে শুরু করে এবং দাম আবারও আকাশচুম্বী হয়ে ওঠে।

আর হংকংয়ের সাধারণ মানুষ আবাসন ঋণের জাঁতাকলে পড়ে তাদের ক্রয়ক্ষমতা হারিয়ে ফেলে।

এসময় এমবিএ ডিগ্রিধারী ভাইস প্রেসিডেন্ট কাং ইউওয়েই যোগ করলেন: “আমি হংকংয়ের ধনকুবেরদের সম্পদের গঠন বিশ্লেষণ করেছি। তারা প্রায় সবাই রিয়েল এস্টেট ব্যবসার সাথে জড়িত। চার বড় ধনকুবের—লি জিয়াসিং, কোক চিয়াসিং, লি ইজি ও চেং ইয়ুতং—সবাই রিয়েল এস্টেট থেকেই সম্পদ গড়েছেন।”

“আর্থিক খাত ও রিয়েল এস্টেট এখন হংকংয়ের অর্থনীতির প্রধান স্তম্ভ। অথচ আর্থিক খাত আবার রিয়েল এস্টেটের সাথে গভীরভাবে যুক্ত। ৩০ শতাংশেরও বেশি ঋণ সরাসরি রিয়েল এস্টেটের সাথে সম্পর্কিত। এভাবেই হংকংয়ের এই বিকৃত অর্থনৈতিক কাঠামো তৈরি হয়েছে, যা বাইরে থেকে সমৃদ্ধ মনে হলেও টেকসই উন্নয়নের কোনো সম্ভাবনা নেই।”

এই মতামতের যথেষ্ট ভিত্তি আছে। এতগুলো অর্থনৈতিক বিশ্লেষণের পর এটা স্পষ্ট যে, গভর্নর হাউস গত ১০ বছরেরও বেশি সময় ধরে যে দাম বাড়িয়ে চলেছে, তা কোনো কাকতালীয় ঘটনা নয়, বরং এটি একটি সুপরিকল্পিত কৌশল।

বাস্তবিকপক্ষে, আগামী ২০-৩০ বছরের মধ্যে হংকং যদি তার অর্থনৈতিক কাঠামো সংস্কার না করে, তবে মূল ভূখণ্ডের শহরগুলোর সাথে প্রতিযোগিতায় টিকে থাকা কঠিন হবে এবং তাদের পতন অবধারিত।

“চীন-ব্রিটিশ যৌথ ঘোষণায় একটি ধারা ছিল, যেখানে স্পষ্ট বলা হয়েছে যে, প্রতি বছর হংকংয়ে জমির সরবরাহ ৫০ হেক্টরের বেশি হতে পারবে না।”

সফরসঙ্গী ব্রিটিশ আইনজীবী কিছু নথিপত্র ঘেঁটে আইনি দৃষ্টিকোণ থেকে এই গুরুত্বপূর্ণ পয়েন্টটি তুলে ধরলেন।