১৫১তম অধ্যায়: আবাসন খাতের বিন্যাস

কিছুক্ষণ পর চৌ হংলিয়াং দরজায় টোকা দিয়ে ভেতরে প্রবেশ করলেন।

“চেয়ারম্যান, আপনি আমাকে ডেকেছেন?”

“চৌ জি, বসুন। কিছু পান করবেন কী?” মা ইউ ইশারা করে চৌ হংলিয়াংকে সোফায় বসতে বললেন।

“চেয়ারম্যান, আমার তেষ্টা পায়নি,” চৌ হংলিয়াং উত্তর দিলেন।

“সংকোচ করবেন না। একটু পর আপনার সাথে কিছু পরিকল্পনা নিয়ে আলোচনা করব, হয়তো আপনার বিশ্রামের সময় নষ্ট হতে পারে। আমি বরং আপনার জন্য এক কাপ চা বানিয়ে দিই।”

“আমি নিজেই নিচ্ছি, চেয়ারম্যান আপনি বসুন,” চৌ হংলিয়াং দ্রুত উঠে দাঁড়িয়ে বললেন। তিনি নিজেই মিনি বারের কাছে গিয়ে চায়ের কাপ বের করলেন এবং এক প্যাকেট টি-ব্যাগের ভেতর তা রেখে দিলেন। গরম জলের কেটলির জল এখনও ধোঁয়া ওঠা গরম দেখে বুঝতে পারলেন জল সবেমাত্র ফোটানো হয়েছে। তখন কেটলি হাতে সোফার কাছে এসে প্রথমে মা ইউর চায়ের কাপে জল ঢেলে দিলেন এবং তারপর নিজের কাপটি পূর্ণ করলেন।

মা ইউ চৌ হংলিয়াংয়ের এই মনোভাব অত্যন্ত পছন্দ করলেন। দুজনে বিশ্ববিদ্যালয়ের সহপাঠী ছিলেন, ব্যক্তিগতভাবে ভালো কথা হতো এবং বেশ খোলামেলা সম্পর্কও ছিল। কিন্তু কাজের কথা বলার সময় তিনি নিজের অবস্থান সঠিকভাবে বুঝতে পারতেন এবং কখনই সীমা লঙ্ঘন করতেন না। মা ইউ বিশ্বাস করতেন যে ব্যক্তিগত এবং পেশাগত জীবনের সীমারেখা পরিষ্কার রাখা একজন পেশাদারের মৌলিক গুণ। যদিও তিনি প্রীতিপূর্ণ ব্যবস্থাপনার পক্ষপাতী ছিলেন, তবে তার মানে এই নয় যে তিনি নিজের পদের জোরে অহংকার দেখাবেন। এর অর্থ এই নয় যে অধস্তন কর্মীরা কাজের বিষয়ে আলোচনার সময় হাসিতামাশা করতে পারেন।

“রিয়েল এস্টেট কোম্পানির বর্তমান দায়িত্ব সবচেয়ে ভারী, আপনাকে মানসিকভাবে প্রস্তুত থাকতে হবে। আপনি প্রথমে এই ফাইলটি দেখুন,” মা ইউ এইমাত্র প্রিন্ট করা নীতি সংক্রান্ত ফাইলটি চৌ হংলিয়াংয়ের হাতে তুলে দিলেন।

চৌ হংলিয়াং যখন ফাইলটি পড়ছিলেন, তখন মা ইউ ভবিষ্যতের চীন দেশের রিয়েল এস্টেট শিল্পের শীর্ষস্থানীয় এই নেতার আচরণ গভীরভাবে পর্যবেক্ষণ করছিলেন। শিং আর বুঝতে পেরে মা ইউর চিন্তা করার আগেই চৌ হংলিয়াংয়ের সংক্ষিপ্ত পরিচিতি সামনে নিয়ে এল।

চৌ হংলিয়াং, বয়স ৩৩। ১৯৮৮ সালে দক্ষিণ-পূর্ব বিশ্ববিদ্যালয় থেকে পরিকল্পনা এবং ব্যবস্থাপনা বিজ্ঞান ও প্রকৌশলে দ্বৈত স্নাতকোত্তর ডিগ্রি লাভ করেন। তাঁর পঠিত বিষয়গুলো দেখেই বোঝা যায় যে তাঁর চিন্তাভাবনা বেশ গভীর এবং তিনি একজন মেধাবী ছাত্র ছিলেন। পরিকল্পনা পড়ার পাশাপাশি তিনি একই সাথে আন্তঃবিষয়ক হিসেবে নির্মাণ ব্যয় ব্যবস্থাপনা বিষয়েও পড়াশোনা করেছিলেন। নিজের ভবিষ্যৎ অগ্রগতির দিক সম্পর্কে তাঁর ধারণা অত্যন্ত স্পষ্ট ছিল।

পড়ালেখা শেষ করার পর তিনি চায়না স্টেট কনস্ট্রাকশন ইঞ্জিনিয়ারিং কর্পোরেশনে যোগ দেন। সেখানে ৭ বছর কাজ করে পরপর দুটি প্রকৌশল প্রকল্পের প্রকল্প পরিচালক হিসেবে দায়িত্ব পালন করেন এবং প্রচুর মাঠপর্যায়ের নির্মাণ অভিজ্ঞতা অর্জন করেন। পরবর্তীতে উন্নীত হয়ে চায়না কনস্ট্রাকশনের শ্যাংকাই কোম্পানির মহাব্যবস্থাপকের সহকারী হন এবং ব্যবস্থাপনার কাজ শুরু করেন। এই বছর স্টার ব্লু গ্রুপে আবেদন করে মা ইউকর্তৃক ব্লু স্টার রিয়েল এস্টেট কোম্পানির মহাব্যবস্থাপক পদে নিযুক্ত হন।

“চেয়ারম্যান, এটা কি সত্যি? দারুণ! আমাদের প্রতিটি প্রকল্পের শহরগুলোতে যদি জমি জমা করা যায়, তবে তো আমরা চীনের রিয়েল এস্টেট জগতের শীর্ষস্থানে পৌঁছে যেতে পারব!” সবারই উচ্চাশা থাকে। এই ফাইলটি দেখার পর চৌ হংলিয়াং কর রেয়াত বা এই জাতীয় বিষয়গুলো এড়িয়ে গেলেন এবং তাঁর চোখ দুটো আনন্দে উজ্জ্বল হয়ে উঠল, যার পুরোটাজুড়ে ছিল বিভিন্ন শহরের জমির সম্পদ।

“পড়া শেষ? আপনার ইচ্ছে অনুযায়ী, ব্লু স্টার রিয়েল এস্টেট নিশ্চিতভাবেই চীনের বৃহত্তম রিয়েল এস্টেট কোম্পানিতে পরিণত হবে। এর কোনো ব্যতিক্রম নেই।”

মা ইউ এই বড় কথাটি বলার সাহস পেয়েছিলেন কারণ তিনি জানতেন আগামী কয়েক বছরের মধ্যে রাষ্ট্রীয় উদ্যোগগুলোকে রিয়েল এস্টেট শিল্পে প্রবেশ করতে কঠোরভাবে নিষিদ্ধ করা হবে। আর এই বছরগুলোতে বেসরকারি ও শেয়ারহোল্ডার্সভিত্তিক রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলো সবেমাত্র শুরুর এবং সঞ্চয়ের প্রক্রিয়ায় রয়েছে, পরিপক্ক হয়ে উঠতে তাদের সময়ের প্রয়োজন। কিন্তু আরও ১০ বছর পর, বিভিন্ন খাতের রাষ্ট্রীয় প্রতিষ্ঠানগুলো জোরালোভাবে রিয়েল এস্টেট শিল্পে প্রবেশ করবে। জমির সম্পদ দ্রুত হ্রাস পাবে, বিশেষ করে দরপত্র ও নিলাম প্রক্রিয়া চালুর পর জমির দাম প্রতি বছর বহুগুণ বৃদ্ধি পাবে। রিয়েল এস্টেট জগত এমন একটি যুগে প্রবেশ করবে যেখানে পুঁজি এবং আকারের লড়াই চলবে, এবং একের পর এক 'ল্যান্ড কিং' বা সবচেয়ে দামি জমির মালিক তৈরি হতে থাকবে। উচ্চ খরচ এবং বিশাল পুঁজির পরিমাণ দ্রুত বিপুল সংখ্যক বেসরকারি রিয়েল এস্টেট কোম্পানিকে বাজার থেকে তাড়িয়ে দেবে। অথচ সেই সময়ে ব্লু স্টার কোম্পানি ততদিনে সারা দেশের বিভিন্ন স্থানে সুবিধাজনক অবস্থান দখল করে নেবে।

“আমি প্রথমে রিয়েল এস্টেট কোম্পানির অবস্থান বা ভূমিকা সম্পর্কে কিছু বলি। রিয়েল এস্টেট কোম্পানির সবচেয়ে বড় কাজ হলো ব্লু স্টার গ্রুপের বিশাল তহবিলের জন্য একটি নিরাপদ আশ্রয়স্থল প্রদান করা। গ্রুপের মূল ব্যবসা উচ্চ প্রযুক্তি এবং উচ্চমানের উৎপাদন শিল্প, যা অনিবার্যভাবে বিপুল পরিমাণ পুঁজি জমা করবে। ব্লু স্টার ব্যাংকও প্রচুর অর্থ সঞ্চয় করবে। এই তহবিলগুলোকে অবশ্যই একটি গন্তব্য খুঁজে পেতে হবে, অন্যথায় সুদের হার মুদ্রাস্ফীতির গতির সাথে তাল মেলাতে পারবে না। রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন এবং স্থায়ী সম্পদে বিনিয়োগ হলো অন্যতম সেরা জলধার বা জলাধার। পুরো গ্রুপের বিকাশের প্রক্রিয়ায় রিয়েল এস্টেট, অর্থায়ন এবং উচ্চ প্রযুক্তি গবেষণা হলো এমন দুটি পা যার একটি অপরটি ছাড়া অচল।”

বাস্তবতাও তাই। ব্লু স্টার ব্যাংকের পরিচালনা কৌশল রক্ষণশীল ব্যবস্থাপনার ওপর জোর দেয়, পশ্চিমা আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলোর মতো অতটা উগ্র নয়। শেয়ারবাজার যদিও অত্যন্ত লাভজনক, তবে সব বছর বা সব মাসে সুযোগ থাকে না। বিশেষ করে জনসমক্ষে লাভের মাত্রা খুব বেশি অস্বাভাবিক হতে দেওয়া যায় না, অন্যথায় তা সহজেই মানুষের নজরে পড়ে যাবে। এমনকি শেষ পর্যন্ত কৃত্রিম বুদ্ধিমত্তার অস্তিত্ব ফাঁস হয়ে যাওয়ার ঝুঁকি থাকে।

“সংক্ষেপে বলতে গেলে, আপনি ঐতিহ্যগত রিয়েল এস্টেট শিল্পের মানসিকতায় আটকে থাকতে পারবেন না। ব্লু স্টার রিয়েল এস্টেট এক ট্রিলিয়ন বা এমনকি কয়েক ট্রিলিয়ন মূল্যের একটি বিশাল গ্রুপে পরিণত হবে।”

এই কথাটি চৌ হংলিয়াংকে চমকে দিল। তিনি হঠাৎ করেই নিজের কাঁধে এক বিরাট দায়িত্ব অনুভব করলেন। কোনো আশ্চর্য নেই যে চেয়ারম্যান আজ ব্যক্তিগতভাবে তাঁর সাথে সামনাসামনি কথা বলতে চেয়েছেন। সাধারণত মা ইউর পক্ষে অন্য সহকর্মীদের সাথে দেখা করে কথা বলা অত্যন্ত বিরল ছিল। সবাই জানত যে তিনি অনলাইন অফিসের পক্ষে এবং বেশিরভাগ কাজ ইমেল ও অভ্যন্তরীণ যোগাযোগের সফটওয়্যারের মাধ্যমেই সম্পন্ন হতো।

মা ইউ দেখলেন চৌ হংলিয়াংয়ের ভুরু আরও কুঁচকে গেছে এবং তিনি বুঝতে পারলেন যে তাঁর ওপর বিশাল চাপ তৈরি হয়েছে। তাই তিনি সান্ত্বনা দিয়ে বললেন:

“হাজার মাইলের দীর্ঘ পথও এক এক পা করে এগোতে হয়। আপনি নিজের ওপর খুব বেশি চাপ নেবেন না। আজ আপনার সাথে কথা বলার উদ্দেশ্য হলো আপনাকে মনে করিয়ে দেওয়া যে, বর্তমান পর্যায়ে দলের গঠন, প্রচুর প্রতিভাবান কর্মী সংগ্রহ করা এবং বিভিন্ন পেশার কৌশলগত অংশীদারদের খুঁজে বের করা হলো এমন কিছু কাজ যা এই মুহূর্তে দ্রুত করা দরকার। এর সাথে সাথে কোম্পানির আধুনিক ব্যবস্থাপনা পদ্ধতি অন্যান্য কোম্পানির পক্ষে অসম্ভব এক অনন্য সুবিধা নিয়ে আসবে। উদাহরণস্বরূপ, মান নিয়ন্ত্রণের ক্ষেত্রে গ্রুপটি এমন দক্ষ এবং সুবিধাজনক পরীক্ষার সরঞ্জাম তৈরি করবে যা সাধারণ তদারকি দলের চেয়ে ১০ বা এমনকি কয়েক ডজন গুণ বেশি দক্ষ। আবার অন্য উদাহরণ হিসেবে বলা যায়, আমাদের কাছে আরও পেশাদার এবং বুদ্ধিমান নকশামূলক সফটওয়্যার রয়েছে যা বাজারের প্রচলিত সফটওয়্যারের তুলনায় ১০ গুণেরও বেশি দক্ষ। ব্যবস্থাপনা সফটওয়্যারগুলোর ক্ষেত্রেও একই কথা প্রযোজ্য। তাই ভবিষ্যতে রিয়েল এস্টেট কোম্পানি বিশাল হলেও লোকবল কখনোই খুব বেশি হবে না।”

“এবার কৌশলগত অংশীদারদের সমস্যাটির কথা বলি। আপনি মনে রাখবেন রিয়েল এস্টেট কোম্পানি কখনোই সবদিক থেকে সর্বেসর্বা হতে পারবে না, যতটুকু সম্ভব আউটসোর্স বা বাইরের লোক দিয়ে করিয়ে নিতে হবে। চীনের নির্মাণ বাহিনী হলো বিশ্বের সবচেয়ে শক্তিশালী। যেকোনো শ্রম-নিবিড় শিল্প আমাদের গ্রুপ ক্রমান্বয়ে বর্জন করবে। মূল ও গুরুত্বপূর্ণ বিষয়গুলো নিয়ন্ত্রণ করলেই চলবে, বড় পরিসরে সব নিজে করতে গেলে উল্টো অদক্ষতা তৈরি হবে।”

এখানে এসে মা ইউ তাঁর মনে শিং আর-কে একটি রেকর্ড রাখার নির্দেশ দিলেন, যাতে ভবিষ্যতে ইউ আর-কে বিশেষভাবে একটি মানবসম্পদ পর্যবেক্ষণ ব্যবস্থা তৈরি করতে বলা যায়, যাতে প্রতিষ্ঠানে অতিরিক্ত কর্মী বা স্ফীত হওয়ার ঘটনা না ঘটে।

“ঠিক আছে, সামষ্টিক দিকগুলো আমি পরিষ্কার করে দিয়েছি। এবার কোন কোন প্রকল্প এবং সম্পদ রয়েছে তা একটু সাজিয়ে নেওয়া যাক। প্রথমত, এবারের দেশব্যাপী অধিগ্রহণকৃত সমস্ত কারখানার সংস্কার, সাজসজ্জা এবং নতুন কারখানাগুলোর সম্পূর্ণ নির্মাণকাজ।”

মা ইউ দেখলেন চৌ হংলিয়াং তাঁর নোটবুকে দ্রুত লিখে নিচ্ছেন। তিনি মনে করিয়ে দিয়ে বললেন:

“মূল পয়েন্টগুলো লিখলেই চলবে, খুব বেশি緊張 হবেন না। আজকের কাজের আলোচনার সাথে সম্পর্কিত বিষয়গুলো আমি আপনাকে লিখিত নথিতে পাঠিয়ে দেব।”

“প্রকল্পগুলোর কথায় ফিরে আসি, দ্বিতীয়ত বেইজিংয়ের সদর দপ্তরের পিরামিড ভবন এবং দুটি প্লটে আবাসিক অ্যাপার্টমেন্ট ও কমপ্লেক্সের নির্মাণকাজ। এটি গ্রুপের সদর দপ্তরের কর্মীদের কল্যাণের সাথে সরাসরি সম্পর্কিত, যত দ্রুত সম্ভব তাদের আবাসন সমস্যার সমাধান করতে হবে যাতে তাদের ভবিষ্যৎ নিয়ে কোনো দুশ্চিন্তা না থাকে।”

মা ইউ কেন জং关村 বিজ্ঞান পার্কে সদর দপ্তর স্থাপন করেছিলেন? কারণ তিনি দেখেছিলেন এটি হলো চীনের সবচেয়ে বড় প্রতিভাবানদের জমায়েতস্থল। কিন্তু প্রতিভাবানদের আকর্ষণ করার জন্য শুধু উচ্চ বেতনই যথেষ্ট নয়, কর্মীদের জন্য আরও অনেক বাস্তব সমস্যার সমাধান করতে হয়, যার মধ্যে আবাসন হলো সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ দিক।

“তৃতীয়ত, বর্তমানে বিভিন্ন স্থানে সম্পত্তির দাম কম থাকায় সমস্ত লক্ষ্যভিত্তিক শহরের উঠোন, ভিলা বা ছোট ভবনগুলো জোরালোভাবে কিনে নেওয়া এবং সেগুলোকে সংস্কার ও সাজসজ্জা করে ৫-তারক্ষায় রূপান্তরিত থিমযুক্ত হোটেল তৈরি করা। পাশপাশি বলে রাখি, প্রতিটি শহরের উঠোন, ছোট ভবন বা ভিলাকে সেই শহরের নিজস্ব উন্নয়ন ধারার সাথে মিল রাখার চেষ্টা করতে হবে, যাতে একটি অনন্য থিম তৈরি হয়। উদাহরণস্বরূপ, সিচুয়ানের পশ্চিমাঞ্চলের লিনপান, যার উদ্যান বা বাগান তৈরি হবে প্রধান উপাদান হিসেবে বাঁশ দিয়ে, আর স্থাপত্যের বৈশিষ্ট্য হবে বাস্তুসংস্থানসম্মত ও খোলামেলা। অন্যদিকে শ্যাংকাইয়ের ছোট ভবন বা পুরোনো ভিলাগুলোর সংস্কার হবে সংশ্লিষ্ট ইউরোপীয় সংস্কৃতির থিম অনুযায়ী। আর গুল্যাংইউ হবে সংগীতের থিমযুক্ত……”

“চতুর্থত, প্রতিটি শহরের প্রধান বাণিজ্যিক এলাকায় বাণিজ্যিক কমপ্লেক্সের বিন্যাস করা। কমপ্লেক্স হলো রিয়েল এস্টেট গ্রুপের একটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ অংশ, যার ব্যবসায়িক পরিকল্পনার মধ্যে থাকতে হবে ইনডোর বা স্ট্রিট-স্টাইল থিমযুক্ত শপিং স্ট্রিট, সমন্বিত মার্কেট, বড় আকারের সুপারমার্রেট, উচ্চমানের সিনেমা হল, ৫-তারকা হোটেল এবং সুপার-গ্রেড অফিস ভবন। এর মধ্যে বিশেষভাবে ব্লু স্টার প্রোডাক্ট এক্সপেরিয়েন্স ফ্ল্যাগশিপ স্টোর এবং ব্লু স্টার ব্যাংক-এর জন্য জায়গা সংরক্ষণ করতে হবে। ব্যাংকের কথা বলতে গেলে, ব্লু স্টার ব্যাংক নতুন নির্মিত কমপ্লেক্সগুলো ছাড়াও প্রেসিডেন্ট গ্যারিসনের সাথে সমন্বয় করে প্রতিটি শহরে স্বাধীন অফিস এবং শাখা營業 হল ক্রয় করবে এবং তা একরঙা বা মানসম্মত মান অনুযায়ী সাজাবে।”

“বাণিজ্যিক কমপ্লেক্সগুলোর বর্তমান প্রধান বাণিজ্যিক অবস্থান ছাড়াও শহরের সামগ্রিক পরিকল্পনা অর্থাৎ এই শহরের নির্মিত এলাকার সম্প্রসারণের দিক অনুযায়ী, শহরের জনসংখ্যার আকার এবং সেবা সীমার মধ্যে জনসংখ্যার ঘনত্ব বিবেচনা করে দ্বিতীয় বা তৃতীয় কমপ্লেক্স স্থাপন করতে হবে। এর মাধ্যমে একটি দেশব্যাপী চেইন ব্র্যান্ড গড়ে তুলতে হবে। আমাদের ব্লু স্টার গ্রুপ যদি কোনো কাজ না করে তবে আলাদা কথা, আর যে শিল্পেই প্রবেশ করবে তাতে অবশ্যই শীর্ষস্থানে পৌঁছাতে হবে। কমপ্লেক্সের ভেতরের সিনেমা চেইনগুলোর কথাও বলছি, এগুলোকে অবহেলা করবেন না। যদিও বর্তমান চলচ্চিত্রের বাজার কিছুটা মন্দা, তবে ভবিষ্যৎ বাজার অত্যন্ত বিশাল এবং এই চেইনগুলোর গ্রুপের জন্য কৌশলগত তাৎপর্য রয়েছে।”

“হোটেলের ক্ষেত্রেও একই কথা প্রযোজ্য। সমস্ত কমপ্লেক্সের হোটেলগুলোর অবস্থান হবে ৫-তারকা মানের বিজনেস হোটেল, এর চেয়ে কম তারকামানের হোটেল আমাদের বর্জন করতে হবে। এবং উঠোনকেন্দ্রিক বা ভিলাভিত্তিক থিমযুক্ত হোটেলগুলোর সাথে মিলে এটি একটি দ্বৈত ব্র্যান্ড ব্যবস্থা তৈরি করবে।”